สรุปขั้นตอนการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ

สรุปขั้นตอนการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ มาดูกันเลยว่ามีขั้นตอนอะไรบ้าง

1. เงื่อนไขทางกฎหมายพื้นฐาน
โควต้าชาวต่างชาติ (49%): ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด โดยกรรมสิทธิ์แบบถาวร ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นของคนไทยหรือนิติบุคคลไทย
ที่มาของเงินทุน: เงินทุนสำหรับการซื้อคอนโดต้องโอนมาจากเงินตราต่างประเทศมายังประเทศไทย โดยต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนจากธนาคาร

2. เอกสารสำคัญที่ต้องใช้
สำหรับผู้ซื้อ (ชาวต่างชาติ):

2.1.1 หนังสือเดินทางฉบับจริง

2.1.2 แบบฟอร์มแจ้งการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือใบรับรองการโอนเงินผ่านธนาคาร (สำหรับจำนวนเงินเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือตามเกณฑ์ของธนาคาร)

2.1.3 เอกสารแสดงสถานะครอบครัว: ใบทะเบียนสมรส/ใบหย่า (หากสมรสแล้ว ต้องมีหนังสือยินยอม)
สำหรับผู้ขาย/โครงการ:

2.2.1 ใบรับรองการปลอดหนี้ (ใบรับรองจากนิติบุคคล)
ใบรับรองสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคล (ยืนยันว่าสัดส่วนชาวต่างชาติไม่เกิน 49%)

2.2.2 สัญญาซื้อขาย (SPA)

2.2.3 บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน (หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา)

2.2.4 โฉนดที่ดินฉบับจริง (ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม)

2.2.5 ใบเสร็จรับเงินภาษีที่ดินและภาษีที่อยู่อาศัยของยูนิตที่ขาย **หากไม่ชำระภาษีที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินจะไม่สามารถดำเนินการได้**

หมายเหตุสำคัญ: หากผู้ซื้อไม่ได้ไปที่กรมที่ดินด้วยตนเอง จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (แบบฟอร์ม 21) ที่ได้รับการรับรองจากสถานทูตหรือทนายความในต่างประเทศ

3. ขั้นตอนการโอนเงิน (สำคัญ)
เพื่อให้กรมที่ดินยอมรับการโอนกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนเหล่านี้:

โอนเงินจากต่างประเทศ: โอนเงินเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทย (บัญชีของคุณเองหรือบัญชีของผู้ขาย)

ระบุวัตถุประสงค์: ต้องระบุอย่างชัดเจนในเอกสารการโอนว่าเป็น “เพื่อซื้อคอนโดมิเนียม” [ชื่อโครงการ] เลขที่ห้อง [หมายเลขห้อง] ขอเอกสารการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ: เมื่อได้รับเงินในบัญชีธนาคารไทยแล้ว ให้ขอเอกสารการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อแสดงต่อกรมที่ดิน นอกจากนี้ยังต้องมีใบรับรองหรือใบลดหนี้จากธนาคารด้วย

4. ค่าธรรมเนียมและภาษี (ปรับปรุงปี 2026)

ในปี 2026 รัฐบาลยังคงมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:
ค่าธรรมเนียมการโอน: โดยปกติ 2% แต่หากราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท อาจลดเหลือ 0.01% (ตรวจสอบเงื่อนไขและวันสิ้นสุดของมาตรการอีกครั้ง โดยปกติจะขยายเวลาเป็นรายปี)
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณจากมูลค่าประเมินและระยะเวลาการถือครอง (โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่าย)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน (สำหรับถือครองน้อยกว่า 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% (สำหรับถือครองมากกว่า 5 ปี)

5. ขั้นตอนในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

การตรวจสอบเอกสาร: เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนที่ดิน โฉนดที่ดิน และเอกสารส่วนตัว
การลงนาม: ผู้ซื้อและผู้ขายลงนามในสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดิน

การชำระค่าธรรมเนียม: ชำระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขาย
การเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดิน: เจ้าหน้าที่จะประทับตราชื่อของชาวต่างชาติลงในโฉนดที่ดิน และมอบโฉนดที่ดินฉบับจริง (พร้อมกับสัญญาซื้อขาย แบบฟอร์ม Tor.13) ให้แก่เจ้าของใหม่